FII’S – UM MERCADO SEM LAVA-JATO?

Brasil, Thoughts
Tempo de leitura: 4 min

Aos investidores de plantão, quanto já não receberam um telefonema ou proposta para investimentos, em imóveis e salas imobiliárias? E é realmente tentador, porque olhamos o passado achando que será assim no futuro. Além disso, não consideramos diversos fatores que devemser levados em conta. Mas não vou falar sobre eles…vou falar porque acho FII`s uma boa pedida atualmente!

Hoje vejo no mercado de FII’s um excelente campo para a aplicação do tradicional value investing….para aqueles que pensam num prazo maior… 2, 5, 10 anos. E para os mais apressados, o rally da bolsa não foi observado nesse mercado, logo, ainda que a correlação com o cenário político seja muito menor, é possível que vejamos alguns fundos andando..uma espécie de segunda derivada desse movimento.

O que vejo de interessante:

  • Descolamento com o mercado real. Queda dos FII’s nos anos recentes antecipou a queda esperada nos preços dos imóveis…fato que esta sendo observadosó agora, além disso a queda das cotas foi maior que a desaceleração no mercado real. 
  • Valor de Patrimônio. Do fator acima, resultou um desconto excessivo frente aos valores patrimoniais. Temos visto que os FII’s brasileiros negociam a um desconto de 34% do valor de patrimônio…valor dos fundos na bolsa somam R$ 23,6 bilhões enquanto seu valor de patrimônio R$ 35,8 bilhões. Teoricamente este deveria ser uma mercado mais atrelado ao valor efetivo de patrimônio dos ativos. Preços de imóveis, em linhas gerais, são menos voláteis que os resultados das empresas, e quando você compra um fundo, compra uma parte de um imóvel e não somente um fluxo de caixa ou a expectativa de dividendos. Ainda que vacância seja uma variável muito importante, não faz sentido o valor da cota descolar tanto assim dos valores de patrimônio.
  • Proteção contra inflação. Fundos tem receitas de aluguel atreladas a inflação, logo possuem uma proteção a esta. Claro que é necessário a análise de cada um desses como forma de fugir de fundos que possam sofrer com aumento de vacância. Ainda assim, com contratos bem determinados, estes não dependem da sua capacidade de colocar preço no mercado.
  • Efeitos Exógenos. Fundos imobiliários me parecem menos suscetíveis a eventos exógenos, ou seja, variações em preços de minério de ferro e petróleo; receios com China; mudanças no governo; nível de vendas no próximo feriado; etc.
  • Mercado menos volátil. Se no passado recente o pequeno investidor e a menor liquidez de alguns fundos criou um volatilidade indesejada, o cenário agora é outro. Temos investidores mais qualificados, com a maior participação dos institucionais e um mercado que tem se mostrado mais resiliente em meio a tudo que temos visto em bolsa.
  • Análise relativa. Quando se compara o investimento em um ativo real (uma sala comercial por exemplo) com os FII’s, vejo uma ampla vantagem desses. Não só a isenção de IR, mas a existência de um gestor profissional, diversificação (fundo composto por mais de um imóvel, liquidez de bolsa.

Entre os fundos que parecem interessantes posso listar: CEOC11B, THRA11, TBOF11, KNRI11.

Enfim dá pra ir comprando sem pressa…montando posição aos poucos…sem esse estresse de Lula, delações e etc…Lava-jato aqui só o do zelador pra deixar o prédio limpinho!

Leave a Reply