LOGG3 – UM GALPÃO CHEIO DE RETORNO?

Brasil

Resolvi fazer um post específico pra esse novo ativo para que o post da Carteira Will não ficasse gigante. Pra quem quer saber sobre como funcionou a operação e o que aconteceu com a sua posição sugiro olhar o posta da Carteira Will clicando abaixo.

CARTEIRA WILL – 20181226

INDO A EMPRESA…ME DIGA COMO GANHAS DINHEIRO E TE DIREI QUEM ÉS! 

A LOG Commercial Properties aluga galpões para diversas empresas…o nome correto e nutella é “condomínios logísticos”…. Veja pela receita dos 9 meses de 2018, onde 98% das receitas advém dessa operação:

Então o raciocínio é semelhante de quem aluga um apartamento ou sala comercial! O cara quer que o imóvel esteja sempre alugado com um inquilino que pague em dia e no qual você consegue negociar reajustes de acordo com as condições de mercado.

Aí temos 2 pontos no qual ela tem se saído bem: (i) queda da vacância de seus galpões como mostra a figura abaixo;

(ii) a participação dos clientes mais relevantes representa pouco no todo.

INDO AO PONTO “G”…

Ao analisar qualquer empresa se torna necessário estimar ou entender para onde a empresa está indo, ou o que podemos esperar de crescimento para o ativo que nos tornamos sócios….o “g” de growth!

Mais do que alugar seus galpões atuais a LOG é uma empresa verticalizada que opera em diferentes camadas e de forma muito inteligente na minha opinião. Copio aqui do relatório da Eleven Financial, pois o resumo e a explicação do que ela faz ficou muito bom:

A estrutura possui uma característica verticalizada, pois a companhia: identifica a demanda, compra o terreno, constrói o empreendimento logístico de maneira padronizada e modular, firma o contrato de aluguel e administra o ativo. A construção é padronizada e modular para permitir a Log flexibilidade no atendimento e demanda do mercado.  Atualmente conta com uma ABL potencial de 1,5 milhão de m² (744 mil m² construído), com 45 ativos e presente em 25 cidades (9 estados: Paraná, São Paulo, Rio de Janeiro, Espirito Santo, Minas Gerais, Goiás, Bahia, Sergipe e Ceará).

Então além do que possui hoje, ela possui um bom histórico de entrega de expansão de seu portfólio (vide gráfico abaixo), além de grandes perspectivas de crescimento para os próximos meses… Para o 4T18 e 1T19 são previstas entregas de 109 mil m² um crescimento de 15% ante o portfólio atual acontecendo nos próximos meses! E o mais importante 71% desses m² já estão alugados!! 

DO LADO MACRO ELA SURFA 2 BOAS ONDAS…

Na minha humilde e limitada opinião, penso que ela está posicionada para surfar 2 boas ondas:

  • Melhora da atividade econômica tende a ser positiva para demanda de galpões dado a insuficiência de espaços prontos e preparados como os que a companhia possui.
  • Empresa firmou um contrato de 120 meses (10 anos!) nesse último trimestre com uma das maiores operadoras de comércio eletrônico de moda no Brasil….ela ainda vai construir esse espaço…mas isso mostra que a media que o e-commerce se desenvolver no Brasil ela tende a se beneficiar….e dado que esse é um segmento que ainda tem MTO para crescer, vejo ela bem s=posicionada para surfar essa onda.

OPERAÇÃO COM MARGEM ALTA, MAS ROE BAIXO

Sempre bom e importante ser sócio de um negócio lucrativo, com boas margens, bons retornos. De fato a LOG apresenta isso, com uma margem EBITDA de mais de 80% e margem de FFO (fundos from operaction) de quase 50% – o FFO é uma métrica utilizada por empresas como a LOG. A isso se soma o fato dela conseguir diluir custos e despesas a medida que cresce e aluga seus galpões, então não me surpreenderia se a margem melhorasse.

Por outro lado, uma coisa que costuma não me agradar muito é ROE (retorno sobre o patrimônio líquido) baixo. Mas a explicação é boa: empresa tem muito patrimônio e capital investido nos seus terrenos e edificações com isso seu patrimônio acaba sendo grande proporcionalmente ao lucro que esse gera oriundo dos aluguéis.

PREÇO BOM?

PARA MIM, O resultado prático de um ROE baixo, mas uma boa operação e boas perspectivas seria o de que ela tenderia a ser negociada em bolsa a pelo menos o valor de seus ativos e não muito mais que isso….negociada próxima a book pelo menos.

Nas minhas contas cheguei a um valor de patrimônio de ~R$ 31/AÇÃO antes do aumento de capital que ocorrerá em breve (comento abaixo). Então a queda do papel para R$ 17,50 na sexta abriu uma baita oportunidade de comprar um bom ativo a um preço bom (na minha humilde opinião)…e por isso comprei….como disse penso que poderia valor pelo menos os R$ 31,00 que mencionei acima.

AUMENTO DE CAPITAL A R$ 22,00

Já estava anunciado que uma vez negociando, a companhia realizaria um aumento de capital entre R$ 100 milhões e R$ 400 milhões para ajudar em seu crescimento. Questão central a meu ver nisso é que a família Menin controladora da MRV e da LOGG3 se comprometeu a colocar pelo menos R$ 100 milhões pagando um preço de R$ 22,00/ação. Ou seja, seus controladores não só acreditam na empresa como colocarão mais grana nela a um valor bem acima do que fechou na sexta, o que denota confiança no ativo e nos dá uma boa indicação de preço também.

 

Bom como vcs sabem, não estou aqui para vender um relatório ou recomendar nada…apenas divido minhas visões e opiniões com vocês…mais do que isso, coloco minha grana nos ativos que comento aqui…a LOGG3 é minha mais nova posição…não sei por quanto tempo carregarei, mas por ora ela faz parte da minha carteira e espero ganhar dinheiro com ela…

Para acabar coloco uma fotinho dos galpões que ela está construindo os quais espero estarem carregados de retorno para o meu portfólio! 

Era isso. 

Aquele abs! 

 

47 comments

  • E aí Will, tudo bem?
    Ja tinha MRVE3, e também vou aumentar minha posição em LOGG3.
    você citou a Eleven. qual sua opinião sobre o serviço deles?

    • Para mim por 3 razões: (i) porque o foco não é em renda mas em crescimento do portfólio; (ii) assimetria do ativo que negocia com bom desconto sobre o valor de patrimônio; (iii) oportunidade que abriu com a forte queda do ativo.
      Mas como sempre digo existe sempre a chance de eu estar errado…rs
      Obrigado pela pergunta.

  • Boa tarde mestre, gastei a manhã de sexta-feira na duvida se comprava mais ou não e acabei comprando hehehe Fiquei tranquilo em ler isso, bem de acordo com o que pensei!!! Esperamos que a empresa continue crescendo rápido!
    Os numeros da MRV tendem a melhor após a cisão ?
    Abraços

  • Bom dia Will,

    Retomando a dúvida do post anterior, fiquei na dúvida de como fica o meu preço médio atual das ações da MRVE3 após a cisão. Será necessário algum ajuste ou permanece o mesmo ?

    Obrigado.

    Abraço.

  • Will, muito grato pelo esclarecimento.

    E em relação ao “custo de aquisição” das LOGG3 posso utilizar a mesma lógica , só que no caso 16,29% ?

    Obrigado.

    Abraço.

      • Pessoal,
        entrei em contato com o RI tanto da LOG quanto MRV e obtive a seguinte resposta relativa ao custo de aquisição:

        Sugerimos que o custo de aquisição seja desdobrado entre MRVE3 e LOGG3 conforme relatório da consultoria financeira APSIS (constante em nosso sítio sob o seguinte endereço: https://ri.logcp.br/ e caminho: Informações Financeiras e Legais –> Documentos Entregues a CVM –> Atas e Assembleias –> Atas de Reunião de Conselho de Administração (RCA) –> RCA – 09/11/2018), usado como referência pela B3 quando da cisão parcial da companhia, com os seguintes valores:

        Patrimônio Líquido à Mercado MRV

        R$ 6.104.092

        100,00%

        (-) Redução de Capital em função da cisão(1)

        R$ 994.266

        16,29%

        Patrimônio Líquido à Mercado pós cisão

        R$ 5.109.826

        83,71%

        Redução de capital calculada pelo produto do porcentual da MRV na LOG (46,29%), pelo Patrimônio Líquido da LOG a valor de mercado (2.147.999).
        Dessa forma, deve-se multiplicar o custo de aquisição das ações da MRV, pelo fator de 83,71%.

        Já para calcular o custo de aquisição das ações da LOG recebidas deve-se fazer o produto do custo de aquisição das ações da MRV pelo fator de 16,29% e dividir o resultado pela relação de troca entre as ações 0,07215075382.

        Exemplo: MRVE3 compradas à R$10,00.

        Novo custo de aquisição de MRVE3 = R$10,00*83,71% = R$8,37

        Custo de aquisição de LOGG3 = R$10,00*16,29%/0,07215075382 = R$22,58

        Abraço

  • Bom dia Will ! Sou super novato no mercado, estudando e buscando infos com amigos mais experientes.
    Um deles assinante da Empiricus me deu essa dica da Logg, me posicionei e como parte dos estudos te achei confirmando a dica do amigo.
    Achei super seus comentários, Parabéns !!
    Obrigado!

  • Boa tarde. Pode me dizer o que é nutella ? (o nome correto e nutella é “condomínios logísticos”…. )

    Obrigado, abs

  • Estão desovando sem dó.

    Peguei a 17,50 e em dúvida se a oportunidade é tão boa assim.

    Mercado é pra poucos mesmo.

    • Qdo cai fica mais barato … melhor para quem compra…aumentei posição….sim tem q ter estômago pra esse mercado….sempre lembrando que podemos errar e nem por isso somos idiotas…rs
      Vamo q vamo sem desanimar.
      Forte abs!

  • Excelente sua análise. Eu me encantei com essa empresa por ser única do setor e pela expertise com os galpões logísticos, mas só me assustei com a dívida dela de 763 milhões, que dá uma relação Dívida Líquida/Ebitda de 8,6X (9M18). Qual a sua avaliação sobre a dívida?

    • Boa pergunta Fernando.
      Então…o conselho já aprovou um aumento de capital de até 300MM, sendo que os controladores se comprometem a colocar no mínimo 100 MM, o que já ajudaria essa dívida;
      Fora isso tem projeto dela maturando e gerando caixa logo logo;
      Por fim, trata-se de uma dívida de baixo custo, prazo longo e na qual ela conta com o ativo para em último caso liquidar.
      Por esses motivos fico mais tranquilo…mas tu tens um ponto sem dúvida.
      Forte abs.

  • Muito boa análise Will! Comprando a rodo por aqui. Gosto bastante do setor e penso que está excessivamente descontada, ainda mais comparando com Scar, Brpr e HGLG(FII). UBS vendendo aos montes.

  • Will,

    Com a recente alta de Trisul (se aproximando de seu preço justo), seria uma boa ideia se desfazer dessa posição e comprar Logg á baixo de seu preço justo?

    Ou o ideal seria pegar caixa ou levantar dinheiro de fora e montar Logg com esse dinheiro?

    Qual a atitude mais sensata na sua opinião?

    • Acho TRIS uma baita empresa…então depende do teu portfólio e o que tu quer ter em carteira. Tendo as 2 está muito bem a meu ver. Acho sinceramente que vale ter algo de construção esse ano…tenho MRV, mas TRIS seria minha segunda opção.

  • Caro William, boa tarde!
    No que toca à MRVE3, quando na cisão com LOGG3 o que aconteceu com o preço contábil dela ?
    Grato e parabéns pelas análises!

  • Duca… parabéns por mais uma. eu tinha montado uma pequena posição e agora que voltei de viagem tomei um susto. Uauull. Bom, acredita que ainda compensa entrar? Mora na Inglaterra? Moro em PT, quando eu for para essas bandas pagarei uma cerveja. Abraco e feliz ano para a família. PS: aprendo muito aqui e anda rende uns trocos.

    • Top ouvir isso!
      Sim estou no UK, em northampton.
      Sobre a Logg ainda penso que esteja subavaliada sim…penso que tem mais pra andar sim.
      Sobre a cerveja lógico que aceito! Rs
      Forte abs irmão! TMJ!

    • Obrigado Sebastian!
      Mas como sempre digo:
      “Qdo eu acerto eu não sou um gênio…mas qdo erro tb não sou um idiota”
      Humildade, pé no chão e trabalho….seguimos com isso em mente!
      Obrigado pelo elogio e vamos em frente.
      Forte abs!

    • a meu ver nenhum problema o controlador aumentar posição na empresa.
      Vou ficar de fora porque não quero colocar mais dinheiro…meu preço médio é 18, então não tem porque comprar mais a 22 na minha opinião

  • Boa tarde will, tranquilo. cara eu gostaria que você me desse um parecer a respeito da gafisa GFSA3 , li acima seu cometário sobre a Tris e na linha de construtoras estou posicionado em MRV, Gafisa, Even. Esta última desfazendo posição agora , mas li algumas coisas sobre a recuperação da gafisa, sobre sua nova diretoria e a participação maior da gestão GWI. Mas estou com grande receio que a empresa se torne um MICO.
    Abraço
    att

    • Do que conheço da GWI não ficaria em nenhum ativo que eles estivessem posicionados…pior ainda se estão no controle.
      Acho que isso responde minha opinião a respeito..rs
      Foi mal.
      Abs

  • Boa tarde, Will.
    Saiu o resultado da LOGG3, quais foram suas impressoes?
    Apesar do parecer positivo o papel caiu hj…
    Ta dentro do esperado?

  • Olá Will, sou velho mas novato no mercado. Te descobri exatamente hoje é pelo que li, fiquei muito interessado. Eu poderia ter um contato privativo com você? Obrigado

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