BRPR3 – THAT’S ALL FOLKS

Bolsas, Brasil
Tempo de leitura: 4 min

Falei que estava de olho em BRPR3…lá no final do post da carteira:

Carteira Will – BRPR3

Aí explanei um pouco mais o porquê:

Explicando BRPR

Pois bem, o ativo saiu de 7,65 para 9,45…23%!! Ou seja, pra mim ta de boas…tivemos o resultado o qual comento abaixo. Itaú soltou relatório com target de 10,60 recentemente. Quem tiver estômago para esperar…

brpritau

 

E agora? 

Não acho que o case seja ruim..de forma alguma… resultado foi bom e aquisição muito boa. Pensando num longo prazo 3 anos, acredito sim que tenha upside pela redução de vacância e retomada do setor, contudo, pensando no ano, não vejo resultados melhorando significativamente no curto prazo. Penso que agora é apostar numa melhora mais consistente da economia e que isso se traduza em redução significativa da vacância de seus imóveis, muito concentrados no Rio de Janeiro…a meu ver algo bem de loooongo prazo. Ou se tu acreditar em corte muito agressivo de juros…

Por hora acho que THAT’S ALL FOLKS

 

brpritau2

 

Enfim…abaixo um resumo do que achei do resultado…

 

  • Pontos positivos:

Vacância. Ponto mais relevante foi a queda da vacância, como salientei quando escrevi sobre ela. O portfólio consolidado fechou o trimestre com taxas de vacância financeira e física consolidadas de 11,8% e 19,8%, redução de 3pp ante o 3T16. Foi significativo a melhora no trimestre. O gráfico abaixo mostra isso…as barras ao lado são a vacância considerando a aquisição do Passeio Corporate citado abaixo.

vacancia brpr 4t16

Inadimplência. Bem controlada e baixa em 0,3%.

Dívida. Apesar do aumento de alavancagem (negativo e comentado abaixo), o índice de cobertura de juros aumentou (Ebitda/Despesa Financeira Líquida) para 1,4x. Duration da dívida também aumentou. Além disso 62% da dívida é atrelada a CDI e indicadores de inflação que vem caindo bem no curto prazo, o que é muito positivo pra ela.

Revisão de contratos. Poucas revisionais no caminho em 2017 – apenas 7% da receita dela…logo não espera grandes surpresas nos seus contratos, nem quedas de receita no curto prazo.

 

  •  Pontos negativos:

Cenário. Cenário continua desafiador e a melhora foi marginal. Queda de 4% de receita no consolidado (conceito mesmas propriedades) como resultado de uma vacância ainda acima da média e de reajustes para baixo no preço do aluguel. Nas despesas, pesou a incidência do ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens imóveis) pagos na reestruturação societária, no valor de R$58,6 milhões. Margem Ebitda ainda é alta mas seguiu caindo (86% para 79% no ano).

Dívida. Não chega a ser um ponto negativo, mas a dado o nível elevado de alavancagem que opera, é sempre um risco ver sem endividamento aumentando. Ainda que se justifique pela aquisição do Passeio Corporate, configura-se um risco.

divida brpr 4t16

 

Evento relevante:

Aquisição do Ed. Passeio Corporate no RJ, imóvel em fase final de desenvolvimento, com uma área bruta locável de 81.423 m², pelo valor de R$715,0 milhões (R$8,781/m²). Pagamento sendo feito em R$ 301,7 MM à vista e o restante em 12 anos com carência de 2 anos para início. O imóvel encontra-se 10% pré locado.

 

passeio brpr 4t16

 

Apesar da baixa taxa de locação entendo que o preço pago por m² e as condições favoráveis mais que justificam o deal. Pagou um preço bom por m² numa região carente de bons e novos prédios. Apesar de toda dificuldade e desaceleração que o Rio passa, acredita-se que a simples migração de escritórios para esse novo prédio poderiam gerar uma demanda para o projeto. Além disso, o cap rate indicado pela cia me parecem bem razoáveis.

passeio2 brpr 4t16

 

Site do empreendimento:

http://www.dominus.com.br/passeio-corporate

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