RESULTADO LOG COMMERCIAL PROPERTIES (LOGG3) 3T19 – UM GALPÃO QUE NÃO PARA DE CRESCER!

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RESULTADO LOG COMMERCIAL PROPERTIES (LOGG3) 3T19 – UM GALPÃO QUE NÃO PARA DE CRESCER!

 

Log apresentou seu resultado referente ao 3T19 e sim, para mim foi bom mais uma vez.

 

 

CRESCIMENTO, GROWTH, CRESCITA

Crescimento em 3 línguas diferentes! Detalhe aos destaques:

Fonte: Release Log 3T19

 

Crescimento de dois dígitos da Receita, FFO (Proxy para o Fluxo de Caixa, que exclui os efeitos não caixa ou eventos de ganhos com vendas de propriedades), EBITDA e Lucro Líquido. Além disso, a oferta de follow on foi concluída com R$ 638 milhões de captação para novos investimentos.

A estrutura de capital da companhia ficou mais robusta e está preparada para desenvolver e entregar +1 milhão de ABL para os próximos 5 anos. É ISSO MESMO! A companhia anunciou um plano ousado chamado “Todos por 1”, no qual ela pretende adicionar mais 1 milhão de m² de ABL entregue ao seu portfólio.

O novo plano vai visar empreendimentos de condomínios logísticos aos que a Log já está acostumada a construir. Os recursos referentes a oferta (R$ 638 milhões) e a operação de venda parcial de 3 ativos (reciclagem): Log Goiânia (30%), Log Viana (35%) e Log contagem I (30%). A FII LOGCP (compradora) já assinou um “contrato de promessa de compra e venda” em 10 de outubro de 2019, essa venda irá adicionar mais R$ 202 milhões para reforçar o plano de expansão e a venda está prevista para ser concretizada em dezembro deste ano.

Devo ficar preocupado com esse plano? A dívida vai explodir? Ao que parece não meus amigos. No 3T19 a companhia concluiu a 17º emissão de debentures da companhia, no montante total de R$ 230 milhões, com prazo de 5 anos e a um custo de 6,3% a.a. (bem aceitável). O cronograma de amortização segue “ok” ao meu ver:

Fonte: Release Log 3T19

 

Já foi citado a reciclagem (venda dos 3 ativos mais shopping contagem, que dá uns 65mil m²) de ativos, ou seja, a companhia está atenta a sua gestão de passivos… Além disso, a mesma conseguiu diminuir o custo efetivo da sua dívida total, que saiu de CDI +2,4% para CDI +1,4%, uma melhora significativa e que pode melhorar ainda mais com o cenário de juros baixos no país.

 

GALPÃO TAMBÉM GERA RESULTADO

A companhia continua entregando uma ABL expressiva no ano de 2019 e com uma vacância histórica na mínima:

Fonte: Release Log 3T19

Fonte: Release Log 3T19

 

Foi entregue 7,5mil m² de ABL no 3T19, atingindo assim 839,6mil m² de ABL entregue no total, sendo 88mil m² nos 9M19 e já tem aprovado mais 80mil m² de ABL no 4T19, sendo também 57,6mil m² prontos em outubro!

Sobre o resultado operacional da companhia:

Fonte: Release Log 3T19

 

Receita cresceu quase 24% no 3T19 vs 3T18. EBITDA ajustado também cresceu quase 21% vs 3T18… Para entender melhor, o EBITDA explodiu devido a um IR/CSLL maior devido a alienação de ativos do shopping cabral. Mas quando ajustamos a conta retirando o valor justo de propriedade para investimentos, chegamos a fluxo de caixa operacional mais condizente com a companhia:

Fonte: Release Log 3T19

 

Fica mais claro entender que o aumento do EBITDA se deu por conta do aumento da Receita Líquida.

Fonte: Release Log 3T19

 

O FFO por sua vez, acabou sofrendo pela mesma coisa e precisou ser ajustado. O mesmo cresceu 16,3% vs 3T18 e teria sido maior se não desconsiderarmos o efeito não recorrente de baixa contábil de despesas de captação no 3T19 relativas a pré-pagamentos de financiamentos à construção e da 3º emissão de debêntures dentro do trimestre, montante de R$ 1,4 milhão.

Fonte: Release Log 3T19

 

Vale ressaltar que as margens EBITDA e do FFO retraíram frente ao 3T18, mas acho que foi algo pontual devido a alienação dos ativos do shopping cabral. No mais, as margens continuam em patamares altos, 81,5% e 47,4% respectivamente.

 

MEU OUTLOOK PARA LOGG3

A companhia continua entregando um ABL expressivo e agora está lançando um plano de crescimento ousado que visa um ABL mais expressivo ainda. Sua dívida está controlada, com uma dívida líquida/PL de apenas 35% e com um custo efetivo total melhorando cada vez mais.

A companhia já fechou contratos com Ambev, Raia Drogasil, Magazine Luiza, dentre outras empresas conhecidas. A demanda por galpões parece estar realmente a todo vapor e de quebra temos o e-commerce começando a engatinhar no país, o que é muito favorável para a Log.

Sua vacância está em níveis baixíssimos, com o maior cliente sendo diluído cada vez mais (e ele nem representa uma ameaça), renovou 95% dos seus contratos que tinham vencimento neste ano. Por fim, seus múltiplos podem não parecer muito atraentes, mas lembrem-se, o case é de growth (crescimento):

Para servir de comparação, a Prologis (NYSE:PLD), a maior empresa de galpões logísticos do mundo está negociando a um P/L Forward de 55,5x, EV/EBITDA de 29x e um P/VPA de 2,47x… enquanto Log (LOGG3) está negociando a um desconto em relação ao seu valor patrimonial para 2020.

Por ser tratar de uma companhia que possui muito patrimônio e muito imobilizado, acho que o mínimo que ela deveria valer era em linha com seu valor patrimonial por ação, que para 2020 está em R$ 28 reais.

No mais, o case continua me agradando, ainda mais com o novo plano de expansão.

 

Era isso, valeu!

Breno Bonani.

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2 comments

  • Gostaria de contestar alguns dados…..
    Se você analisar o retorno pelo capital investido é muito baixo, beeemmm menos de 3% a.a , ( isto no cenário do trimestre passado), ou seja, retorno muito baixo, avaliar o estoque de área também vejo conflito , maior é o Parque Betim, empreendimento colossal que pode oferecer risco , caso eles invistam pesado lá e não dê certo…. A venda direta dos melhores ativos imobiliários maduros para FII da família controladora diretamente também me coloca receoso sobre o ativo…..
    Enfim, retorno baixo, risco elevado quando penso em Parque Betim, compra direta pela família controladora, não tenho esta afeição pelo ativo, entrei em 17, saí em 25 há alguns meses, mas já não tenho vontade de retornar…
    A estratégia do custo da dívida e retorno do ativo imobiliário é muito interessante…. dívida barata e com spread pelos aluguéis soam como violino aos ouvidos… neste aspecto concordo contigo….
    Hoje, prefiro investir em um XPLG11 acreditando em um retorno maior pela captações robustas que fará, entendo que é diferente a análise, mas veja bem, enquanto XPLG11 dá retorno sobre os ativos de 7,4% ao ano, se analisar a LOGG3 com 800mil m2 ABL dando retorno perto de 2% de renda, mesmo que ela dobrasse para 1,6milhoes m2 ABL o retorno sobre o patrimônio estaria em 4%…
    Não sou analista, esta é minha opinião como investidor.

    • Concordo com sua visão João! Obrigado por compartilhar meu caro. Sobre o ROIC, sim é baixo, muito baixo. Assim como o ROE, gostaria que fosse maior maior… Mas veja que muitos dos contratos foram firmados a qualquer valor no passado, por isso a companhia consegue hoje manter uma vacância tão baixa em relação ao seus pares.

      Vejo que com cenário de juros baixo e a crescente retomada da economia impulsionando o varejo, isso seja a faca para a companhia. Agora só falta o queijo, que eu vejo como as renovações dos contratos para patamares melhores, assim que a retomada ficar mais forte, assim ela aumenta a taxa média de aluguel e consegue ter um retorno mais atraente… Mas é só minha opinião também. Vejo a companhia negociando abaixo do VPA e acredito que pelo tamanho do imobilizado e valor patrimonial, ela deveria vale o mínimo que seus ativos valem.

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