Resultado Log Commercial Properties (LOGG3) 1T20 – UM GALPÃO DE OPORTUNIDADES

Bolsas, Empresas
Tempo de leitura: 10 min

Confesso que eu estava um pouco cético devido ao novo cenário e porque companhia antes do Covid-19 já negociava a patamares no qual eu não julgava tão atraentes. Porém, a apresentação de bons resultados mesmo neste novo cenário e a queda em suas ações me fizeram retornar a este case.

 

CONTINUA A IMPRESSIONAR

Eu lembro que quando se deu o “spin-off” das ações da companhia (que vieram da MRV Engenharia) quase ninguém acreditava muito no negócio. Muito se deve porque não tínhamos realmente um histórico muito completo de seus resultados e por conta da sua liquidez não ser lá grande coisa.

O tempo passou, Log apresentou bons resultados e começou a se mostrar uma companhia com vontade de crescer mais. Para quem não conhece, ela faz galpões modulares que são extremamente fáceis de se modificar e são feitos sob medidas por quem contrata o serviço deles. É uma companhia verticalizada que ganha dinheiro com locação dos galpões, venda de alguns galpões que já não fazem sentido para ela e com a administração deles também.

Sem mais delongas, vamos para o resultado!

Fonte: Release Log 1T20

A companhia fechou o trimestre com uma vacância historicamente muito baixa e estável, entregando 10 mil m² de ABL (Área Bruta Locável) próprio em março e que já está 100 locável. Isso demonstra que os clientes do setor ainda têm apetite por esse tipo de serviço, assim como, a estratégia de diversificação geográfica e diversificação de clientes tem gerado bons resultados.

Fonte: Release Log 1T20

Além disso, conseguiram renovar 75% dos contratos de locação que vencerem no 1T20 e realizaram 73% das locações diretamente pela equipe comercial Log (58% das novas locações foram realizadas para clientes recorrentes). Isso mostra que o time comercial está muito alinhado e não para diante do cenário mais adverso.

Fonte: Release Log 1T20

 

Entregaram um Lucro Líquido de R$ 17,5 milhões vs R$ 13,1 milhões no 1T19. Cresceram Receita Líquida em 13,4% frente ao 1T19 e cresceram o FFO Ajustado (proxy para o fluxo de caixa) em 35,9% vs 1T19.

O crescimento do Lucro é justificado por um crescimento no volume das operações, o que impactou positivamente as receitas operacionais. Mas olha que interessante, o FFO Ajustado na minha opinião é uma métrica melhor para entender a lucratividade da companhia.

Mas porque Breno… Isso se deve ao fato do FFO Ajustado eliminar os efeitos de ganhos ou perda com alienação de ativos (como venda de imóveis e ganhos com a venda de outros ativos que não fazem parte do negócio principal). Sendo assim, podemos ter uma sensibilidade melhor se a companhia está sendo mais lucrativa a partir de suas operações principais.

O fato de ter crescido 36% no trimestre já me indica que houve uma melhora operacional significativa em relação ao trimestre anterior. Logo, quando olhamos então o FFO/SHARE (outro indicador excelente nestes casos) podemos notar que ficou em R$ 0,17. Mesmo patamar que no 1T19, mas com alta de 21,4% vs 1T18. Com esse indicador, é possível medir a eficiência da companhia na geração de lucro, que no caso do 1T20 ficou estável (o que eu considero ok, vide ao cenário mais adverso).

Para finalizar essa parte, o endividamento líquido da companhia ficou R$ 97 milhões com uma relação de Dívida Líquida/EBITDA de 0,9x no trimestre. Log conta com um fator positivo ao lado dela, o fato de sua dívida estar atrelada ao CDI. Estamos vendo uma redução da taxa básica de juros do país e tudo indica que deve ter mais alguma flexibilização.

Fonte: Release Log 1T20

 

Mesmo assim, até o momento a companhia está com um custo de dívida baixo em relação ao passado e considerando o passivo médio da empresa no 1T20, esse impacto positivo geraria uma redução de juros de R$ 6,6 milhões ao ano, melhorando o FFO e a geração de caixa líquida.

 

COVID-19 E O FUTURO DA COMPANHIA

Agora, pretendo entrar um pouco na questão do Covid e dos possíveis impactos, bem como, o futuro que a companhia está traçando.

Log começou assumindo o compromisso de não demissão de seus colaboradores durante 60 dias e doaram recursos para compra de ventiladores pulmonares (respiradores). Além disso, cederam cerca de 1,5mil m² de ABL de seus empreendimentos para operação de assistência e distribuição de cestas básicas e outros itens.

Em relação as questões comerciais, formaram um Comitê de Crise, para tratar todas as solicitações dos locatários, levando em consideração de cada um de forma singular e individual. Uma das alternativas está sendo conceder um prazo maior para o pagamento dos aluguéis (concentrados nos meses de abril, maio e junho de 2020). Inclusive, o volume de diferimentos de aluguel atinge menos de um quinto dos recebíveis programados para 2T20.

Inadimplência continuou controlada, sem nenhuma surpresa. A companhia também comentou que descontos não foram fornecidos. Ao mesmo tempo identificaram clientes pedindo expansão de galpões para atender a demanda (e-commerce).

Fonte: Release Log 1T20

 

Ainda sobre os clientes, podemos verificar que Log tem em sua carteira companhias que estão atravessando bem a crise e que provavelmente no final dela, sairão mais fortes ainda. Vale lembrar que alguns dos seus clientes são companhias como Ambev, Magazine Luiza e Raia Drogasil.

Logo, não vejo muito dessa carteira sofrendo. Aliás, e-commerce tende a sair fortalecido dessa crise. Só no 1T20, segundo a Ebit, o e-commerce brasileiro cresceu 26,7% vs 1T19.

 

MEU OUTLOOK PARA LOGG3

É inegável, a companhia continua apresentando bons resultados e parece estar se saindo muito bem em relação a esse novo cenário. Possui uma posição de caixa confortável para honrar suas obrigações de curto prazo, um endividamento bem controlado e está se favorecendo de uma de suas teses (o crescimento do e-commerce).

Continuam com o plano de entrega de 1 milhão de m² de ABL no período de 2020-2024 (Plano Todos Por Um). Com os ciclos de obras para 2020 seguindo sem alterações, com planos de aquisição de terrenos seguindo firme e só neste trimestre, chegaram a adquirir 3 novas áreas.

Sobre seu valuation, o que me deixa interessado, é o fato dela estar negociando abaixo do seu valor patrimonial:

Olhando para o P/L e o EV/EBITDA parece que ela está negociando a múltiplos não tão atrativos. Porém, quando comparamos com a maior empresa de Logística do mundo (Prologis – NYSE:PLD), que faz algo parecido com a de Log, vemos que ela está bem descontada.

A Prologis negocia a 53x lucros (2020E) e a um EV/EBITDA (2020E) de 28x. Além disso, negocia com um P/VPA de 2,4x LTM. São companhias que possuem ROE baixo, por terem muito patrimônio. Mas Log hoje possui um cap rate (taxa de capitalização) em torno de 7%.

Para quem não conhece, a Taxa de Capitalização é usada em imóveis comerciais para indicar a taxa de retorno que se espera que seja gerada a partir dos aluguéis ou administração do imóvel. Uma taxa de 7% de retorno, a uma Selic de 3% ao ano, me parece bem atraente.

Por fim, na minha opinião, Log deveria negociar em linha com seu valor patrimonial (faixa azul da tabela).

 

Era isso, valeu!

 

 

Breno Bonani.

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3 comments

  • Fico de fora, a governança do grupo Menin é ruim com minoritários. Explico, é cheio de manobras de conflito de interesses, compram ativos de outras empresas do grupo por preços acima do valor de mercado (fez isso com fundos imobiliários e fundos administrados pelo Banco Inter), a diretoria tem o direito de subscrever ações a menos de 10% do valor de mercado (fez isso com a LOGG em 2019, “criando” R$600mil para conselheiros). Então vejo como uma questão de tempo a empresa fazendo manobras que prejudiquem minoritários e até mesmo uma OPA quando o cenário não for favorável.

    • Concordo plenamente, além desse grupo trabalha muito em cima desse sistema de auto-alavancagem entre suas empresas, vejo isso como um adicional de risco por efeito domino, por exemplo os financiamentos do bidi junto a mrv. A comparação com a Prologis é valida, desde que dadas as devidas proporções.

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